За да могат хората да живеят в чисти и реновирани къщи, да се радват да се разхождат из къщата, трябва да поддържате функционирането на цяла система от комунални услуги, да организирате правилно използването на обща собственост, да се грижите за комфорта на жителите и озеленяването на двора. Кой трябва да прави това? Очевидно е, че жителите на жилищна сграда (MKD) трябва да свършат важна работа, за да организират такъв орган, което ще бъде в техен интерес да се грижат своевременно за общата собственост и да поддържат чистотата и реда в къщата. Целият набор от работи по поддръжката на дома се нарича Офис на MKD.
Как точно може да бъде приложено управлението на MKD?
За това какви методи за управление на MCD съществуват в момента, мнозина са чували. Но за да разберем подробностите често времето просто не е достатъчно, въпреки че тези знания са много полезни.
В RF LC методите за контрол на MKD са изложени много лесно за разбиране (част 2 на член 161). Не всички от тях обаче са приложими във всеки дом. Ако в MKD има по-малко от тридесет апартамента, жилищното законодателство предлага пряко управление като начин за управление на MKD. В този случай договорите с доставчици, сервизи, чистачи и други работници се сключват от собствениците на апартаменти, които ще отговарят на проверяващите организации и ще плащат глоби в случай на откриване на проблеми в областта на пожарната безопасност, аварии, ненавременно събиране на боклука. Управлението по правило се извършва от инициативна група наематели или от избран представител безплатно. Но изпълнението на дейности по поддръжката и експлоатацията на MKD е голяма работа, следователно прякото управление като начин за управление на MKD е разумно да се инсталира в малки къщи. Всеки жител има собствено виждане за картината на идеална къща и вход, така че броят на жителите пряко влияе върху способността да се постигне компромис и се отразява на вероятността от конфликти и недоразумения.
Вторият вариант за управление на MKD, посочен в жилищния кодекс, е управлението на определен тип юридически лица. По-специално, такова лице може да бъде партньорство от собственици на жилища (HOAs), жилищна кооперация (LCD) или друга специализирана потребителска кооперация (PC). С този метод на управление собствениците на апартаменти упълномощават юридическо лице да подписва договори за рутинни ремонти и за всички аспекти на експлоатацията на къща собственост, както и за водоснабдяване, канализация, отопление и други услуги.
Третият вариант включва сключване на споразумение с управляваща организация, която ще извърши целия набор от услуги за MKD и в същото време ще бъде отговорна за възможни нарушения на изискванията на руското законодателство пред контролните органи.
Кой прави избора на метода за контрол на MCD?
Собствениците на апартаменти не само могат да се разпореждат с техните квадратни метра, но и трябва да поддържат общото имущество в добро състояние. Следователно LCD на Руската федерация съдържа директива за собствениците на жилища да определят как ще се управлява домът им. Преди да направят избор на метода за управление на MCD, собствениците на апартаменти трябва да проучат подробно техните специфики, кой от тях е най-подходящ за къщата, като се вземат предвид нейната възраст, състояние и други характеристики, както и да се съпоставят с желанието на собствениците да управляват собствената си къща и да плащат сметки за комунални услуги навреме.
Окончателният избор се прави на общото събрание на собствениците, което може да се проведе лично или организирано без личното присъствие на всички жители. За да бъде решението на събранието валидно, за него трябва да гласуват жители, които заедно имат 50 или повече процента от гласовете. Изборът на начин за управление на МКД от общото събрание трябва да бъде строго приет от всеки наемател в МКД, дори и при евентуалното пропускане на самото събрание. Когато събранието се провежда задочно, участието се счита за своевременно предаване от собственика на писмено неговото решение. Резултатът от такава среща на собствениците на апартаменти се записва в протокола за избор на метода за управление на MCD, който се публикува във входовете по такъв начин, че всеки собственик на апартамент е запознат с него. Публичното предлагане се извършва от инициатора на събранието в рамките на десет дни след решението. По същия начин чрез организиране на общо събрание се реализира възможността за промяна на начина на управление на МКД.
Всичко по-горе се отнася за къщи, които вече са обитавани. Но ситуацията е различна с новопостроените къщи. Често се случва, че в нова сграда не всички наематели имат право на собственост, например, те са многострадащи притежатели на акции. Поради факта, че такива граждани според жилищното законодателство нямат право на глас по въпроса за определяне на формата на управление на къщите, става невъзможно да се избере начин за управление на тази къща.
Какво ще се случи, ако методът за контрол на MCD не бъде избран?
Жилищният кодекс ограничава периода от време, когато собствениците имат възможност да обмислят и организират процеса на създаване на HOA или избор на организация за управление.
Ако жителите не са се стреснали с избора на метода на управление или не са могли да го направят по обективни причини, както и в случаите, когато решението за избор на метод на управление на МКД все още не е приложено, местната власт извършва необходимите процедури за организиране на конкурс за определяне на управляващата организация. Тук никой от наемателите няма право да откаже и всеки собственик е длъжен да спазва разпоредбите на споразумението за управление, сключено с избраната управляваща организация, независимо дали това споразумение му подхожда или не. Но винаги има процедурна възможност да се коригира настоящото състояние на нещата и да се проведе общо събрание преди изтичане на договора, на което да се обсъди въпросът за промяна на метода на управление на МКД или управляващата организация.
Какво включва поддръжката на помещения в MKD?
Всички услуги и работа, свързани с концепцията за „поддръжка на помещения в MKD“, се определят от жилищното законодателство. Тази концепция включва широк спектър от услуги за организиране на доставките на вода, електричество, газ, топлинна енергия, регистрация на граждани, живеещи в къщата, счетоводни услуги, техническа експлоатация и санитарна поддръжка.
Техническата експлоатация от своя страна включва поддръжка на инженерните системи на сградата и ремонтни дейности. Санитарната поддръжка включва целия набор от мерки за поддържане на чистотата и реда в къщата и на прилежащата територия, например почистване, дезинфекция, дератизация, дезинсекция.
Какво прави HOA?
Подобен начин на управление на MCD като HOA се появява там, където някои наематели биха искали да могат да контролират разходването на средства за обслужване на дома си. Ръководството на HOA не възниква от нулата, а винаги се създава от най-активните и заинтересовани жители. И въпреки че такива инициативни граждани не винаги имат пълни правни знания и знания в областта на комуналните услуги, важен фактор за успешната работа е желанието да направят дома си по-добър. Бордът на HOA трябва да извършва договорни работи по почистване, извозване на боклук, поддръжка на комунални услуги и други аспекти от поддръжката на къщата и прилежащата територия. Поддържането на ред и спазването на стандартите за санитарна и пожарна безопасност също е важна функция на HOA. Финансовата страна на ръководството предполага присъствието на счетоводител в HOA, който да следи средствата, които превеждат наемателите за заплащане на комунални услуги, както и парите, които се изразходват за нуждите на къщата. Допълнителен доход HOA може да се получи от лизинга на всяка част от общата собственост.
Ако собственикът реши дали иска да стане член на HOA или не, тогава, от своя страна, HOA няма право да откаже приема в своите редици, дори ако изведнъж други членове на HOA се противопоставят. Нежеланието да станете член на HOA понякога се свързва с необходимостта от заплащане на допълнителни услуги - сигурност на паркинга и на верандата, цветни лехи в двора, видеокамери на етажите. Всъщност за членовете на HOA плащането е задължително, ако съветът на HOA е взел такова решение. Резултат в тази ситуация може да бъде индивидуално споразумение с HOA, в което всички такси ще бъдат одобрени предварително.
Как работи управляващата компания?
С прякото сключване на споразумение между собствениците и специализирана компания за управление се очаква да предоставя технически и санитарни услуги у дома, както и да извършва ремонтни дейности на високо ниво, тъй като професионални и опитни специалисти, работещи в управляващата компания, ще могат правилно да преценят необходимостта и сложността на работата, т.е. те ще подберат правилните материали, ще поканят подходящите специалисти. Ако управляващата компания работи с няколко къщи, тогава е възможна и по-ниска цена на работа и услуги. Комуникацията с управляващата компания обаче често е трудна и дори малък инцидент като изгоряла крушка може да бъде неудобен за няколко дни.
Договор с управляващата компания: кое е най-важното?
Най-важната стъпка в процеса на установяване на един от начините за управление на MKD е разработването и сключването на споразумение с управляващото дружество. Съдържанието на договора ще определи бъдещите отношения между наемателите и управляващото дружество, включително възможността за прекратяване на договора в случай на нелоялно изпълнение на функциите за поддръжка на къщата. Текстът на договора трябва да посочва цялата собственост на къщата, видовете и честотата на работа и услуги, които управляващата компания ще трябва да извърши, размера и сроковете на всички плащания, които собствениците ще трябва да извършат. Договорът може също да предпише процедурата за докладване на жителите за извършената работа. Ако това не е направено, тогава отчетът трябва да се получава от собствениците веднъж годишно.
Защо се събира съветът на MCD?
Друга отговорност на наемателите става изборът на домашен съвет в случай, че вариантът с управляваща компания е избран от начините за управление на MCD. Всъщност основните задачи на съвета са да формулира предложения и да контролира извършената работа. На заседание на собствениците членовете на съвета правят предложения какво трябва да се ремонтира, кои дейности по поддръжката могат да бъдат разсрочени за следващата година и кои изискват спешни мерки, на кого и с каква цел е възможно да се наеме обща собственост и други аспекти на поддръжката на MKD и подобряване територия. Целите на съвета включват също проучване на договори и споразумения, които те предлагат да сключат на собствениците, с цел защита правата и интересите на жителите на къщата. Въз основа на резултатите от прегледа съветът прави своите заключения и препоръки по всички документи. Можем да кажем, че Съветът на МКД организира обсъждането на важни въпроси на срещи на собственици, взаимодейства с управляващата организация и следи за изпълнението на условията на договора за управление.
Плюсове и минуси на различните форми на управление на MCD
Ако проведем сравнително описание на методите за контрол на MCD, можем да направим следните изводи. Основната разлика е, че прякото управление включва решаване на всички въпроси от жителите на къщата. Докато два други начина за управление на MKD ви позволяват да прехвърлите тежестта на отговорността върху раменете на ръководителя на HOA или ръководството на управляващата организация. От друга страна, с независимо управление е възможно да се работи с пари по-мобилно и гъвкаво да се приспособи изборът на работа и услуги към настоящата ситуация. Жителите, които пряко управляват къщата, дори могат значително да намалят разходите си за ремонт и поддръжка на къщата, като избират изпълнители според желанията си за разходите за работа и услуги.
В същото време отличителна черта на договора с управляващото дружество ще бъде получаването на професионални услуги в съответствие с изискванията на закона. Когато управляват наематели или под формата на HOA, хората със специално образование и умения не винаги участват в организацията на обслужването на къщите, следователно може да се наложи допълнителни разходи за обучение на персонала в областта на жилищните и комуналните услуги и законодателството. Също така организациите за управление по правило разполагат със специализирано оборудване, което им позволява да предоставят много услуги на по-високо ниво. Като цяло всички методи за управление на MCD имат свои собствени нюанси, които трябва да се вземат предвид при избора.
