Цената е една от основните характеристики на предмета на гражданскоправна сделка. Какви са симптомите му? Как се класифицират стойностите? За каква цел в бизнеса или в бизнеса с недвижими имоти се изчисляват съответните показатели и по какви методи?
Какво е цена и оценка
Преди да проучим видовете стойност и съпътстващите основания за нейната класификация, ще определим какво представлява. Има много критерии, които биха й позволили да даде недвусмислено описание сред световните и руските икономисти. Сред най-популярните са: цената е сумата пари, която се задава като условие за сделка в процеса на взаимодействие между субекти на гражданскоправни отношения в прогнозния момент на прехвърляне на права на собственост или други механизми за използване на обекта. От своя страна, понятието „оценка“ е свързано с механизъм за определяне на въпросната сума.
Аспекти на оценката
Обектите за оценка могат да бъдат недвижими имоти, услуги, транспорт, предмети от бита, интелектуална собственост - всичко, което се предвижда от гражданското законодателство като възможен предмет за сделки, включващи физически и юридически лица. Процедурата, свързана с определяне на паричната стойност, прехвърлянето на която от един предмет на правоотношения в друг е основа за прехвърляне на права на собственост, се осъществява по признати от двете страни методи. Те могат да бъдат предлагани и от трети страни, но при условие че се споразумеят с основните участници в сделката.
Тези или други видове стойност на стоките, имотите или услугите могат да бъдат определени, в зависимост от естеството на правоотношението, по искане на страните или по силата на изискванията на закона. Така например при сделки с недвижими имоти използването на услугите на оценители в много случаи е задължително за регистриране на права на собственост.
Подходи за оценка
Оценката, както и например определянето на типа стойност, може да се извърши в рамките на различни подходи. В руската бизнес практика има три основни: печеливша, сравнителна и скъпа. Нека разгледаме тяхната същност.
Моделът на доходите включва използването на методи, които се основават на изчисляването на прогнозния приход от възможното използване на обекта за оценка от новия собственик - например наем. Сравнителният модел включва изследване на цифри, характеризиращи видовете стойност на свойствата на някои обекти, с показатели на други, които са много сходни по отношение на основните характеристики. Например оценител, определящ подходящия паричен показател за апартамент, като правило изследва съществуващите оферти на пазара на недвижими имоти. В рамките на модела на разходите се изчисляват възможни разходи, които са необходими за поддържане на обекта в правилно функционално състояние. Ако, да речем, човек купува трактор, тогава наетия от него експерт по оценяване трябва при определяне на цената на този вид транспорт да вземе предвид потенциалните разходи, свързани с ремонта на оборудването.
Резултат от разходите
Веднага след като се анализират видовете стойност на имотите и се даде съответната оценка, резултатът от него може да се използва като ориентир за определяне на крайната цена на сделката. Или за други цели - например при сключване на застрахователен договор, отпускане на заем, продажба на дял и пр. Нека помислим какви видове стойност се отличават при оценката на различни обекти от руски експерти. И също как съответната информация може да се използва на практика.
Класификация на разходите
Какви видове стойност на този или онзи обект за оценка се отличават от съвременните експерти? Има много критерии за класификация. Помислете за един от моделите, често срещани сред руските икономисти.
В частност съдържа пазарна стойност. Това е цената, чиято стойност е фиксирана към момента на оценка на обекта, при условие че се предполага, че се продава в конкурентен сегмент. Тоест, предпоставките за определяне на правилната стойност са наличието на обществена информация за принципите на ценообразуване на стоките, отсъствието на значителни външни (регулаторни) фактори, влияещи върху цената.
В разглеждания модел има инвестиционна стойност. Индикаторите му се идентифицират с цел да се предостави информация на лица, които имат интерес да инвестират в определен обект. В някои случаи стойността на инвестицията може да съвпада с пазарната. Но това не винаги е така. Понякога, едновременно с инвестицията, се изчислява и остатъчната стойност на обекта. Стойността му изразява вероятния размер на възможните приходи при факта на препродажба на предмета на сделката.
Има кадастрална стойност. Целта на неговото установяване е да запише обекта в определен държавен или отраслов регистър с последващо използване на информация от съответните изявления. Като правило в случая говорим за изчисляване на данъци. Кадастралната стойност обикновено е по-ниска от пазарната, ако говорим за недвижими имоти, или приблизително равна на нея.
Има и такова нещо като застрахователна стойност. Тя включва изчисляване на размера на плащанията по застрахователен договор. В някои случаи, разходите за подмяна на даден обект също се изчисляват едновременно с него. Това се случва например, ако съответното споразумение със застрахователната компания не предполага парично обезщетение, а привеждане на обекта до първоначалното му функционално състояние при повреда или неуспех.
По този начин ние разгледахме 4 вида стойност, които са най-често срещани в руското икономическо училище, както и няколко допълващи се към тях. Този списък, разбира се, не е изчерпателен. Съществуват частни видове пазарна стойност, както и инвестиционна или кадастрална по отношение на характеристиките на обекти с различен, като опция, правен статут. Сега се обръщаме към изследването на същността на обектите, за които се изчислява съответният параметър в аспект на практическо значение.
Оценка на бизнеса
Разбира се, има много специфични видове обекти, във връзка с които се определя стойността. Сред най-често срещаните в руската бизнес практика са бизнеса и недвижимите имоти. В първия случай се оценява съвкупността на активите на фирмите, принципите на управление и дейностите за генериране на печалба. Преди да проучите видовете стойност на предприятието, ще бъде полезно да определите целите, които са изправени пред обекта на съответната оценка.
Защо да определяме параметрите на разходите за бизнес? Първият вариант тук са перспективите за продажба на предприятието. Собственикът на компанията може да реши да направи друго, но преди да е изгодно да прехвърли тока в ръцете на друг собственик. Също така може да се направи бизнес оценка, за да се подобри качеството на управление на фирмата, да се идентифицират възможни недостатъци в системата за управление. Друг вариант е да се привлече вниманието на инвеститорите, ако няма достатъчно оборотен капитал или компанията е поставила задачата да разшири пазара, в резултат на което има нужда от допълнителни средства. Оценката на бизнеса може да се извърши при кандидатстване за заем - тя по правило служи като ориентир за вземане на решения за отпускане на заем от банка.
Стойности за оценка на бизнеса
Какви видове стойност участват в оценката на предприятията? Какви принципи се използват най-често тук? Основните видове стойност, които са приложими за оценката на бизнеса, са пазарни и инвестиционни. Според някои експерти, като се има предвид възможността за закупуване на предприятие, препоръчително е партньорът да се съсредоточи върху втората посока при анализа на съответните перспективи. Тъй като типичната „пазарна“ цена за бизнес е показател, който не винаги говори ясно за потенциала за развитие на предприятието. Но ако говорим за точното му идентифициране, тогава могат да се основават основните принципи за изчисляване на необходимите числа:
- чрез сравняване на наличните показатели с тези, които са характерни за другите участници на пазара;
- проучване на конкурентните предимства на бизнеса;
- върху субективната визия на експертите, които правят оценката;
- изследване на влиянието на външни фактори.
Ако говорим за определяне на инвестиционната стойност на даден бизнес, тогава могат да се прилагат същите принципи, но в допълнение към тях е допустимо да се използват и редица други:
- моделиране на поведението на субектите, участващи в бизнеса (влияние на фактори);
- изчисляване на рентабилността (увеличаване на пазарната стойност във времето).
Конкретните стойностни показатели могат да задоволят потенциалния купувач на бизнес или инвеститор, в зависимост от прогноза за размера на инвестициите в бизнеса и какви са перспективите за възвръщаемостта на инвестицията. В много случаи инвестицията може да има кредитен произход. Стойността на възможната печалба не само трябва да бъде различна от нула, но и да гарантира изплащането на лихвата на банката. Допълнителните насоки при вземането на решения за инвеститорите, без да се броят показателите, които отразяват пазарната и инвестиционната стойност на бизнеса, могат да включват:
- прогнозна устойчивост на бизнеса (способността за генериране на доход за дълго време);
- съотношение на периодите на изплащане с конкурентен бизнес (може би е по-изгодно за инвеститор да инвестира в друга компания, а купувачът да го придобие);
- ниво на доверие между партньорите.
Тези критерии могат да бъдат много субективни. Следователно в бизнес практиката пазарната и инвестиционната стойност на бизнеса са важни параметри, но не винаги са ключови.
Друг възможен фактор са разходите за видовете работа, свързани с оценката на бизнеса за инвестиция или евентуална покупка. Ако проучването на предприятието може да бъде придружено от значителни инвестиции, които не предполагат реална печалба (например да се свържете с външни експерти, одитори и анализатори), тогава е вероятно инвеститорът или потенциалният купувач на бизнеса да предпочете да не се занимава с конкретна компания.
Оценка на имотите
Ще бъде полезно да се проучат какви видове са стойността на имотите, както и какви подходи се прилагат при оценката му. Но преди - както в случая с бизнеса - ние определяме целите, които се преследват от участниците в граждански сделки от съответния тип. Необходимостта от проучване на видовете стойност на имотите, както и обръщане към услугите на оценител възникват в следните основни случаи:
- има сделка за продажба на апартамент, офис, друга сграда или помещение;
- оценени активи на дружеството;
- размерът на данъчната основа се определя като данък върху имуществото.
Разбира се, на практика може да има повече причини за оценка на недвижими имоти. Например, в някои случаи се налага да се определят видовете прогнозни разходи в допълнение към основните процедури. Или - като опция - за оценка на недвижими имоти с оглед прехвърлянето им за държавни нужди.
Стойности за оценка на собствеността
По-горе отбелязахме, че основните видове стойност на предприятието са пазарна и инвестиционна. По отношение на недвижимите имоти могат да се изследват същите параметри, но като правило в допълнение има и редица други. А именно кадастралната и застрахователната стойност на обекта. В някои случаи се определя и ликвидация. Вече разгледахме характеристиките на определянето на пазарната и инвестиционната стойност по-горе. Що се отнася до недвижимите имоти, общите принципи и методи по своята форма като цяло са сходни с тези, използвани при оценка на бизнес. Те се включват само когато са по-адаптирани към спецификата на съответния пазар: „конкуренцията“ се заменя с „условие“ (ниво на ремонт, довършителни материали и неговото качество и т.н.), „рентабилност“ - от очакваното „покачване на цената“.
Нека сега да проучим как се извършва изчисляването на стойностите за кадастрални, застрахователни и ликвидационни стойности. Всички те имат някои специфики. Всеки тип определена стойност от изброените се характеризира с характеристики в аспекта на методите за оценка. Обмислете ги.
Що се отнася до кадастралната стойност на недвижимите имоти, оценителят взема за основа методологиите, отразени в съответните законодателни източници, препоръки на Министерството на финансите и други ведомства, отговорни за практическото използване на съответната информация за жилищата. В някои случаи могат да се използват и критерии, специфични за определяне на пазарната стойност на даден обект. Може да се изучава различна техническа документация.
Ако задачата е да се определи застрахователната стойност на недвижимите имоти, тогава в този случай, като правило, оценителят се ръководи главно от пазарни методи, но коригирани за действителното съдържание на сделката за покупко-продажба. Например, ако човек закупи апартамент на ипотека, тогава само застрахователната стойност може да бъде включена в застрахователната стойност. И в този случай подходящата основа за изчисляване на сумата по договора със застрахователите може да е по-ниска, отколкото ако пазарната стойност на апартамента е взета в чистата му форма.
Ипотеката е пример за пазарен сегмент, при който остатъчната стойност на даден обект може да бъде практически значима за субектите на гражданскоправни сделки. Ако например физическо лице или организация не е в състояние да изпълни условията за изплащане на заем, банката вероятно ще реши да продаде заложеното имущество. Дори преди да подпише транзакция за заем, финансовата институция вероятно ще иска да анализира перспективите за ликвидационния компонент на проекта.
Отбелязваме обаче, че някои експерти смятат за неправомерно използването на термина „остатъчна стойност“ по отношение на сделки с недвижими имоти при взаимодействие с банки. Факт е, че по подразбиране споразумението за ипотека не предполага задължително прехвърляне на апартамента в собственост на банката - това е само обезпечителна мярка за заем. Докато в чистата си форма ликвидационната стойност предполага изчисляване на цената, на която собственикът на даден обект (например бизнес) ще може да продаде имуществото си (да речем, поради фалит на предприятието). Следователно, използването на въпросния термин във връзка с недвижими имоти трябва да се използва с повишено внимание.
